นิติบุคคลอาคารชุด

นิติบุคคลอาคารชุด หรือที่คุ้นเคยในชื่อนิติบุคคลคอนโด คือกลุ่มบุคคลหรือองค์กรที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ณ สํานักงานที่ดินจังหวัด หรือสํานักงานที่จังหวัดสาขาแห่งท้องที่อาคารชุดนั้นที่ตั้งอยู่ ตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กําหนด

นิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่สำคัญตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ในการบริหารจัดการอาคารชุดและจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด โดยมีสถานะเป็นนิติบุคคล (Juristic Persons) ประกอบด้วย คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

 

บทบาทและอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่และอำนาจต่างๆ ที่มีผลต่อการจัดการและการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนี้

การควบคุมและการตรวจสอบ

คณะกรรมการมีหน้าที่ในการควบคุม ดูแลและตรวจสอบการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดโดยผู้จัดการ

การกำหนดนโยบาย

คณะกรรมการมีอำนาจในการกำหนดนโยบายและมาตรการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด

การวินิจฉัยและการตัดสิน

คณะกรรมการมีอำนาจในการวินิจฉัยและการตัดสินปัญหาที่เกิดขึ้นในอาคารชุดตามข้อบังคับและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

การพิจารณาและการอนุมัติเบิกจ่าย

คณะกรรมการมีอำนาจในการพิจารณาและอนุมัติเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

การทำนิติกรรม

คณะกรรมการมีอำนาจในการทำนิติกรรมต่างๆ หรืออนุมัติให้ผู้จัดการกระทำนิติกรรมในนามนิติบุคคลอาคารชุด

การเรียกประชุม

คณะกรรมการมีอำนาจเรียกประชุมใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือเมื่อมีเหตุจำเป็น

การผ่อนผัน

คณะกรรมการมีอำนาจในการผ่อนผัน งด ลด เบี้ยปรับหรือผ่อนผันการดำเนินมาตรการต่างๆ สำหรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับ

การพิจารณาชี้ขาด

คณะกรรมการมีอำนาจในการพิจารณาชี้ขาดต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง

ด้วยบทบาทและความรับผิดชอบที่หลากหลายนี้ คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นส่วนสำคัญที่ช่วยให้การบริหารจัดการอาคารชุดเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและมีความเป็นระเบียบ ทั้งในด้านการเงิน การจัดการทรัพย์สิน และการแก้ไขข้อพิพาทที่เกิดขึ้นในอาคารชุดได้อย่างเหมาะสม ดังนั้นการมีคณะกรรมการที่มีความรู้และความเข้าใจที่ดีเกี่ยวกับกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องเป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินงานของอาคารชุดอย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพ

 

บทบาทและหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่และความรับผิดชอบหลายประการ ทั้งการดูแลทรัพย์ส่วนกลางและการให้บริการอย่างเหมาะสมให้แก่เจ้าของร่วมและผู้อยู่อาศัยในอาคารตามกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง โดยมีรายละเอียดดังนี้

การจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง

ผู้จัดการมีหน้าที่ในการดูแลและจัดการทรัพย์สินส่วนกลางให้ใช้งานได้เต็มประสิทธิภาพตลอดเวลา รวมถึงการจัดซื้อหรือจัดหาทรัพย์สินต่าง ๆ และการให้บริการด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ให้แก่เจ้าของร่วมในอาคารชุดตามที่กำหนดโดยคณะกรรมการอาคารชุด

การเรียกเก็บเงิน

ผู้จัดการมีหน้าที่เรียกเก็บ “เงินกองทุน” และ “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” จากเจ้าของร่วมเพื่อใช้ในการบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางและการให้บริการอื่น ๆ ในอาคารชุด

การดำเนินการตามมติ

ผู้จัดการต้องดำเนินการตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุดโดยไม่ขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด

การควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์

ผู้จัดการมีหน้าที่ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ภายในห้องชุดและการใช้สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางเพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับที่มีอยู่

การเป็นตัวแทน

ผู้จัดการเป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดภายในขอบเขตของกฎหมายและมีอำนาจในการติดตาม ทวงหนี้ ฟ้องร้อง บังคับคดี เป็นต้น

การมอบอำนาจ

ผู้จัดการสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นกระทำการแทนตนเองในเรื่องต่าง ๆ แต่ต้องแจ้งหรือปรึกษาคณะกรรมการอาคารชุดก่อนการดำเนินการ

การจัดประชุมใหญ่

ผู้จัดการมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

การกำหนดระเบียบ

ผู้จัดการมีหน้าที่กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการและโดยไม่ขัดต่อกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

บทบาทและอำนาจของเจ้าของร่วม

เจ้าของกรรมสสิทธิ์ร่วมมีบทบาทและหน้าที่ต่างๆ ในการอยู่ร่วมกันในอาคารชุด โดยมีลักษณะดังนี้

การประชุมและการลงคะแนนเสียง

เจ้าของร่วมมีสิทธิ์เข้าชื่อกันให้ได้คะแนนเสียง 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงทั้งหมดของเจ้าของร่วม เพื่อให้มีการเรียกประชุมใหญ่หรือพิจารณาเรื่องต่างๆ

การมีส่วนร่วมในการประชุม

เจ้าของร่วมมีสิทธิ์เข้าร่วมประชุมใหญ่และมีสิทธิ์ในการลงคะแนนเสียงตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของตน

การกระทำนิติกรรม

เจ้าของร่วมมีอำนาจในการอนุมัติหรือมอบฉันทะการลงคะแนนเสียงให้กับผู้อื่นในเรื่องต่างๆ ในที่ประชุมใหญ่

การเรียกร้องสิทธิ์

เจ้าของร่วมมีสิทธิ์เรียกร้องให้มีการประชุมเจ้าของร่วมเพื่อตรวจสอบการจัดการของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และสามารถนำเรื่องดังกล่าวเสนอต่อที่ประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมดเพื่อมีมติถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

การชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าน้ำประปาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อใช้ในการบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคและทรัพย์ส่วนกลางของอาคารให้อยู่ในสภาพปกติพร้อมใช้งานตลอดเวลา

การดูแลทรัพย์ส่วนตัวและทรัพย์ส่วนกลางที่อยู่ภายในห้องให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย

เจ้าของร่วมมีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนตัวให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย รวมทั้งดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางที่อยู่ภายในห้องชุดให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยและสามารถใช้งานได้เป็นปกติตลอดเวลา เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล เป็นต้น

การปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดอย่างเคร่งครัด

เจ้าของร่วมควรปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดอย่างเคร่งครัด เช่น ระเบียบเรื่องการต่อเติม ตกแต่งภายในห้องชุด และควรปฏิบัติตามระเบียบอื่น ๆ ซึ่งกำหนดโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือที่ประชุมคณะกรรมการอาคารชุด ทั้งนี้ต้องไม่ขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดหรือพระราชบัญญัติอาคารชุด

นิติบุคคลอาคารชุดเมืองทองธานี